광명 하안주공 공문 사태, ‘분담금 10억’은 어디서 나온 숫자인가

공문 한 장이 던진 파장

광명시는 8월 19일 관내 재건축 정비사업조합과 추진위원회, 지정개발자에 정비계획을 수립하거나 변경할 때 공공임대주택 공급계획을 반영해 달라는 공문을 발송했습니다. 근거는 2024년 마련된 하안택지지구 지구단위계획입니다. 이 계획은 공공임대주택 등 공공기여를 전제로 용적률을 최대 330%까지 허용하는 구조로 설계돼 있었고, 시는 "용적률 인센티브를 주는 만큼 상응하는 공공기여가 필요하다"는 입장입니다. 공공임대주택과 제로에너지건축물(ZEB) 조성이 그 수단으로 제시됐습니다.

그동안 원칙 수준으로만 언급됐던 공공기여가 개별 정비계획에 실제로 반영되는 단계로 넘어왔다는 것이 이번 공문의 핵심입니다. 현장에서 "재건축 사망선고"라는 표현까지 나온 이유입니다.

왜 하필 하안주공인가: 150%에서 330%로 가는 사업

하안주공의 기존 용적률은 대체로 150~170% 수준입니다. 지구단위계획은 제2종 일반주거지역을 제3종으로 상향하고 각종 인센티브를 얹어 330%까지 끌어올릴 수 있게 설계됐습니다. 같은 땅에서 지을 수 있는 연면적이 두 배가 되는 셈이고, 이 차이가 곧 사업성이었습니다. 하안주공 6·7단지가 용적률 330%, 최고 44층, 3,263가구 규모로 계획을 세운 것도 이 전제 위에서였습니다. 3·4단지도 통합재건축에 들어갔고 다른 단지들이 줄줄이 정비구역 지정 절차를 밟고 있어, 하안주공 1~12단지 약 3만 2,000가구가 동시에 영향을 받습니다.

핵심은 대지지분: 여유 물량이 없으면 분담금이 폭증한다

재건축 분담금의 구조는 단순합니다. 내 대지지분에 용적률을 곱한 만큼 새 연면적이 나오고, 그중 내가 살 집을 뺀 나머지를 팔아서 공사비를 메웁니다. 이 여유 물량이 두꺼우면 분담금이 적고, 얇으면 분담금이 큽니다. 하안주공은 소형 평형 위주로 지어져 대지지분이 낮은 세대가 많다는 점이 결정적입니다.

아래는 용적률 330%, 조합원이 25평(분양면적 기준)을 배정받고, 일반분양가를 평당 4,000만원으로 가정했을 때 대지지분에 따라 여유 물량이 어떻게 달라지는지계산한 표입니다.

임대 물량은 표준건축비 수준으로 매각된다고 보고 일반분양가의 45%로 계산했습니다. 가정에 따른 예시이며 실제 금액은 감정평가액, 비례율, 시공사 계약에 따라 달라집니다.

표의 마지막 줄이 사태의 본질입니다. 대지지분 8평 세대는 용적률 330%를 다 받아도 확보 연면적이 26.4평뿐이어서, 내가 살 25평을 빼면 여유가 1.4평밖에 남지 않습니다. 여기서 임대 물량이 배정되면 팔 것이 사라지고, 공사비는 전액 조합원이 부담해야 합니다. 같은 단지 안에서도 큰 평형 소유자와 작은 평형 소유자의 체감이 완전히 다른 이유입니다.

‘2억에서 10억’이라는 숫자는 타당한가

하안주공 5단지에서는 당초 추가분담금이 2억원 안팎으로 거론됐는데, 대규모 공공임대가 들어오면 조합원 1인당 10억원에 이를 수 있다는 우려가 나옵니다. 결론부터 말하면 10억은 최악의 시나리오를 가정한 추정치입니다. 공문에는 구체적인 공공임대 비율이나 단지별 부담 규모가 제시되지 않았기 때문에, 현 단계에서 확정된 숫자는 없습니다.

다만 그 숫자가 근거 없는 공포는 아닙니다. 분담금은 공사비 상승과 일반분양 감소가 동시에 작용할 때 비선형적으로 튀어오릅니다. 대지지분이 낮아 여유 물량이 얇은 세대는 일반분양이 20~30%만 줄어도 부담이 두세 배로 늘 수 있습니다. 여기에 공사비가 이미 급등한 상황이 겹쳐 있고, ZEB 기준까지 충족해야 하면 공사비가 통상 3~5% 더 올라갑니다. 즉 10억은 과장된 상한이지만, 2억에서 멈추기도 어렵다는 것이 구조적 결론입니다.

신고가를 쓴 시세는 어떻게 될까

국토교통부 실거래가 기준으로 하안주공 12단지 전용 59㎡는 7월 16일 9억 5,000만원, 11단지 전용 49㎡는 7월 21일 7억 5,500만원에 거래되며 각각 신고가를 기록했습니다. 광명 아파트값은 올해 상반기에만 8.95% 올랐습니다. 문제는 이 가격에 이미 ‘용적률 330%로 새 아파트가 된다’는 기대가 선반영돼 있다는 점입니다. 분담금 추정치가 공식화되는 순간, 매수자는 매매가 + 분담금을 합친 총액으로 계산을 다시 하게 됩니다. 그 합계가 광명 신축 시세를 넘어서면 조정이 불가피합니다.

조합원이 지금 확인해야 할 세 가지 숫자

첫째, 내 대지지분입니다. 등기부등본이나 관리사무소 자료로 확인할 수 있고, 위 표에서 보듯 이 숫자가 분담금을 좌우합니다. 둘째, 분담금을 감당할 대출 여력입니다. 추가 분담금은 대개 대출로 메우는데 한도는 소득이 정하므로 DSR 계산기로 먼저 확인하고 대출 이자 계산기로 월 상환액을 계산해보세요. 셋째, 세금입니다. 보유 중이라면 재산세 계산기, 매도를 고민한다면 부동산 양도소득세 계산기, 신규 매수라면 주택 취득세 계산기로 총비용을 잡아야 합니다. 재건축초과이익환수제 대상 여부와 조합원 지위 양도 제한은 개별 사안이라 세무 전문가 확인이 안전합니다.

앞으로의 시나리오

조합에게는 두 가지 길이 있습니다. 공공임대를 받아들이고 330%로 가되 분담금을 감수하는 길, 그리고 인센티브를 포기하고 낮은 용적률로 사업을 재설계하는 길입니다. 후자는 여유 물량이 더 줄어 대지지분이 낮은 세대에게는 오히려 불리할 수 있습니다. 어느 쪽이든 정비계획을 수정해야 하므로 일정 지연은 확정적이고, 그 사이 공사비는 계속 오릅니다. 관전 포인트는 시가 제시할 공공임대 비율의 구체적 수치이고, 그 숫자가 나오는 순간 3만 2,000가구의 계산기가 일제히 다시 돌아갈 겁니다.