1세대 1주택 비과세와 12억 기준
1세대 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 포함) 후 양도하면 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 12억원을 넘는 고가주택은 초과분에 해당하는 차익만 과세하며, 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%(보유 40% + 거주 40%)까지 받을 수 있어 실제 세금은 크게 줄어듭니다.
이 계산기의 전제
기본세율(6~45%) 적용을 가정한 간이 계산기입니다. 보유 1년 미만(70%), 1~2년(60%) 단기 중과세율과 다주택 중과(현재 한시 배제 중), 상속·증여 취득가액 특례는 반영하지 않습니다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 하며, 실제 거래 전에는 반드시 세무사 상담을 권합니다.
같은 집, 보유기간에 따라 10배 차이
8억원에 사서 15억원에 파는 1세대 1주택을 예로 들어봅니다. 양도차익 7억원 중 12억원 초과분에 해당하는 1억 4,000만원만 과세 대상이고, 여기에 장기보유특별공제가 붙습니다.
| 보유·거주 | 장특공제 | 양도세(지방세 포함) |
|---|---|---|
| 2년 · 2년 | 16% | 약 2,733만원 |
| 5년 · 5년 | 40% | 약 1,518만원 |
| 10년 · 10년 | 80% | 약 282만원 |
같은 7억원 차익인데 2년 보유와 10년 보유의 세금이 10배 차이 납니다. 거주하지 않고 보유만 하면 공제율이 연 2%로 떨어져 10년이어도 20%에 그치고, 비과세 요건을 못 채운 다주택자라면 같은 차익에 2억원대 세금이 나옵니다. 양도세는 세율보다 요건이 좌우하는 세금입니다.
필요경비로 인정되는 것
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 영수증을 챙겨두면 그만큼 차익이 줄어듭니다.
- 인정 — 취득세·등록세, 취득·양도 시 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장, 샷시 교체, 보일러 교체, 바닥·배관 등 자본적 지출
- 불인정 — 도배·장판, 싱크대·욕실 교체 같은 수리비, 대출 이자, 재산세·종부세
기준은 “집의 가치를 늘리는 지출인가, 유지하는 지출인가”입니다. 확장 공사와 인테리어를 함께 했다면 견적서에서 항목을 나눠 받아두세요. 적격증빙(세금계산서· 현금영수증·카드전표)이 없으면 인정받기 어렵습니다.
비과세 요건에서 자주 틀리는 것
- 거주 요건 — 취득 당시 조정대상지역이었다면 지금 해제됐어도 2년 거주가 필요합니다. 취득일 기준입니다.
- 1세대 — 배우자·같이 사는 가족의 주택이 합산됩니다. 따로 사는 만 30세 미만 자녀도 소득이 없으면 같은 세대입니다.
- 일시적 2주택 — 새집 취득 후 3년 안에 종전 주택을 팔아야 비과세가 유지됩니다. 종전 주택 취득 후 1년이 지나 새집을 샀어야 한다는 조건도 있습니다.
- 신고 — 비과세라도 12억원 초과 고가주택은 신고해야 합니다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월입니다.
살 때 낸 취득세는 취득세 계산기, 보유 중 세금은 재산세·종부세 계산기로 확인하고, 자녀에게 넘기는 쪽이 나은지는 증여세 계산기와 비교해보세요.