DSR이 대출 한도를 정합니다
DSR(총부채원리금상환비율)은 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연 소득입니다. 은행권은 40%, 2금융권은 50%가 한도라, 집값이 아니라 소득이 대출 한도를 결정합니다. 신용대출은 실제 만기와 무관하게 5년 만기로 환산해 계산하므로 DSR을 크게 잡아먹습니다. 스트레스 DSR 제도로 변동금리 대출에는 가산금리를 더해 심사하므로 실제 한도는 이 계산보다 더 줄어들 수 있습니다.
한도를 늘리는 방법
만기를 길게(주담대 최장 40년) 가져가면 연간 상환액이 줄어 DSR이 낮아집니다. 신용대출과 마이너스통장(한도 전액이 대출로 계산)을 먼저 정리하는 것도 효과가 큽니다. 부부 합산이 필요하면 소득이 합산되는 대신 배우자의 기존 대출도 함께 계산된다는 점에 유의하세요.
연봉 5,000만원이면 얼마까지 빌릴 수 있나
DSR 40%를 적용하면 연간 원리금 상환액이 2,000만원, 즉 월 167만원까지 허용됩니다. 이 금액을 전부 주택담보대출에 쓴다고 가정했을 때 조건별 한도는 이렇게 갈립니다.
| 금리 / 만기 | 대출 한도 |
|---|---|
| 4.5% · 30년 | 약 3억 2,900만원 |
| 4.5% · 40년 | 약 3억 7,100만원 |
| 5.5% · 30년 | 약 2억 9,400만원 |
| 6.0% · 30년 | 약 2억 7,800만원 |
같은 소득인데 금리가 1.5%p 오르면 한도가 5,000만원 넘게 줄어듭니다. 집값이 그대로여도 금리가 오르면 살 수 있는 집이 작아지는 이유입니다. 실제 심사에서는 스트레스 DSR로 여기에 가산금리를 더해 계산하므로, 변동금리를 고른다면 위 표보다 한 칸 아래 금리 기준으로 보는 편이 안전합니다.
신용대출과 마이너스통장이 한도를 삼킵니다
DSR에서 신용대출은 실제 만기와 상관없이 5년 분할상환으로 환산합니다. 금리 6%짜리 신용대출 5,000만원이 있으면 월 97만원을 갚는 것으로 계산되고, 앞의 월 167만원 한도 중 절반 이상이 사라집니다. 남는 70만원으로 받을 수 있는 주담대는 4.5% 30년 기준 1억 3,800만원, 원래 한도의 42%로 쪼그라듭니다.
마이너스통장은 더 셉니다. 한 푼도 안 썼더라도 약정 한도 전액을 빌린 것으로 봅니다. 한도 1억원짜리 마이너스통장을 열어두기만 해도 월 193만원이 상환액으로 잡혀 연봉 5,000만원인 사람의 DSR 한도를 통째로 넘깁니다. 주택 구입을 앞두고 있다면 쓰지 않는 마이너스통장은 한도를 줄이거나 해지하는 것이 가장 빠른 한도 확보 수단이고, 해지 후 전산 반영까지 며칠 걸리므로 심사 전에 미리 처리해야 합니다.
DSR에서 빠지는 대출
모든 빚이 계산에 들어가는 건 아닙니다. 아래 항목은 산정에서 제외되거나 이자만 반영됩니다.
- 전세자금대출 — 원금은 빼고 이자만 반영
- 중도금·이주비 대출 — 잔금 대출로 전환되기 전까지 제외
- 서민금융상품(햇살론 등), 300만원 이하 소액 신용대출
- 보험계약대출(약관대출), 예·적금 담보대출
반대로 자동차 할부, 카드론, 학자금대출은 모두 포함됩니다. 실제 승인 한도는 DSR과 LTV 중 더 작은 쪽으로 정해지므로 담보 기준 한도는 LTV 계산기로, 확정된 금액의 월 상환액은 대출 이자 계산기로 이어서 확인하세요.