상환 방식별 차이
원리금균등은 매달 같은 금액을 갚아 자금 계획이 쉽고, 원금균등은 초기 상환액이 크지만 총 이자가 가장 적습니다. 만기일시는 매달 이자만 내다 만기에 원금을 갚는 방식으로 총 이자가 가장 많습니다. 3억원을 연 4%로 30년 빌리면 원리금균등 기준 총 이자가 2억원을 넘습니다. 금리 0.1%p 차이가 수백만 원의 이자 차이를 만드니 여러 은행을 비교하세요.
중도상환도 고려하세요
여유 자금이 생겼을 때 원금을 일부 갚으면 남은 기간의 이자가 줄어듭니다. 다만 대출 후 3년 이내에는 중도상환수수료(통상 잔여기간 비례 최대 1.2~1.4%)가 붙을 수 있으므로, 수수료와 절감 이자를 비교해 판단하는 것이 좋습니다.
3억원을 빌리면 실제로 얼마를 갚나
원리금균등 기준으로 금리와 기간에 따라 월 상환액과 총 이자가 이렇게 달라집니다.
| 조건 | 월 상환액 | 총 이자 |
|---|---|---|
| 3.5% · 30년 | 1,347,134원 | 약 1억 8,500만원 |
| 4.5% · 30년 | 1,520,056원 | 약 2억 4,700만원 |
| 5.5% · 30년 | 1,703,367원 | 약 3억 1,300만원 |
| 4.5% · 20년 | 1,897,948원 | 약 1억 5,600만원 |
눈여겨볼 곳은 마지막 두 줄입니다. 같은 4.5%인데 만기를 30년에서 20년으로 줄이면 월 상환액은 38만원 늘지만 총 이자는 9,100만원이 줄어듭니다. 만기를 늘리는 선택은 한도를 키우고 월 부담을 낮추는 대신 이자로 집 한 채 값의 일부를 더 내는 일입니다. 반대로 금리가 1%p 오르면 30년 기준 총 이자가 6,000만원대로 불어납니다. 0.1%p 비교가 품이 아까운 일이 아닌 이유입니다.
원금균등이 유리한 사람, 불리한 사람
3억원을 4.5%로 30년 빌릴 때 원금균등의 첫 달 상환액은 195만원으로 원리금균등(152만원) 보다 43만원 많습니다. 대신 매달 조금씩 줄어 마지막 달에는 84만원이 되고, 총 이자는 2억 4,700만원 대신 2억 300만원으로 약 4,400만원 적습니다.
- 원금균등이 맞는 경우: 지금 소득이 가장 높고 앞으로 줄어들 가능성이 있는 경우(정년이 가까운 경우 등), 초기 부담을 감당할 현금흐름이 있는 경우
- 원리금균등이 맞는 경우: 소득이 앞으로 늘어날 사회 초년생, DSR 한도가 빠듯한 경우(초기 상환액이 커지면 한도 심사에서 불리)
갈아타기와 중도상환, 어느 쪽이 먼저인가
금리가 1%p 이상 차이 난다면 중도상환보다 대환(갈아타기)을 먼저 따져보는 편이 보통 이득입니다. 대환에서 실제로 계산해야 할 비용은 세 가지입니다.
- 중도상환수수료 — 잔여기간에 비례해 줄고, 3년이 지나면 0원
- 근저당 설정비·인지세 등 부대비용
- 기존 대출에 걸린 우대금리(급여이체·카드실적) 상실분
이 비용을 월 절감액으로 나누면 몇 달 만에 본전을 뽑는지 나옵니다. 보통 12개월 안쪽이면 갈아타는 쪽이 낫습니다. 대출 갈아타기 계산기로 손익분기점을, 중도상환 계산기로 원금 일부를 갚았을 때 줄어드는 이자를 확인할 수 있습니다. 받을 수 있는 한도 자체가 궁금하다면 DSR 계산기가 먼저입니다.