주택 취득세율 구조
1주택(및 비조정지역 2주택)은 6억원 이하 1%, 6억~9억원 1~3% 구간별 사선 세율, 9억원 초과 3%입니다. 다주택 중과는 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12%(비조정지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%)입니다. 여기에 지방교육세(취득세율의 1/10)와 전용 85제곱미터 초과 시 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다.
생애최초·신혼부부 감면
생애최초 주택 구입자는 12억원 이하 주택에 대해 취득세를 최대 200만원까지 감면받을 수 있습니다(소득 요건 없음). 출산·양육 가구 감면 등 지자체별 추가 혜택도 있으니 잔금일 전에 감면 요건을 확인하고 등기 시 함께 신청하세요. 취득세는 잔금일(취득일)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다.
가격대별 실제 세액 (1주택·85㎡ 이하)
지방교육세까지 포함한 금액입니다. 6억원과 9억원 사이는 고정 세율이 아니라 (매매가 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100 공식으로 값이 이어집니다.
| 매매가 | 취득세율 | 취득세 + 지방교육세 |
|---|---|---|
| 5억원 | 1.0% | 550만원 |
| 6억원 | 1.0% | 660만원 |
| 7억원 | 1.667% | 1,283만원 |
| 8억원 | 2.333% | 2,053만원 |
| 9억원 | 3.0% | 2,970만원 |
| 10억원 | 3.0% | 3,300만원 |
6억원에서 1,000만원만 올라가도 세금이 급히 늘어나는 구간이라 6억원 언저리에서는 매매가 조정의 실익이 큽니다. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%(7억이면 140만원)가 별도로 붙습니다. 표기 면적이 아니라 등기부상 전용면적 기준이라는 점을 확인하세요. 면적 환산은 평수 변환 계산기에서 할 수 있습니다.
주택 수 계산이 세율을 뒤집습니다
같은 집을 사도 내가 몇 번째 집을 사는 것인지에 따라 세율이 1%에서 12%까지 벌어집니다. 주택 수를 셀 때 헷갈리는 항목들입니다.
- 분양권·입주권 — 2020년 8월 12일 이후 취득분은 주택 수에 포함됩니다. 아직 집이 지어지지 않았어도 셉니다.
- 주거용 오피스텔 — 재산세가 주택분으로 과세되고 있으면 주택 수에 들어갑니다.
- 상속주택 — 상속 개시일로부터 5년간은 주택 수에서 제외됩니다.
- 공시가격 1억원 이하 — 중과 대상에서 빠지고 1.1%가 적용됩니다.
- 세대 기준 — 개인이 아니라 주민등록상 세대를 기준으로 셉니다. 만 30세 미만 자녀는 따로 살아도 원칙적으로 부모 세대에 포함됩니다.
일시적 2주택은 기한을 지켜야 합니다
이사 때문에 잠깐 두 채가 되는 경우에는 중과를 피할 수 있습니다. 다만 신규 주택 취득일로 부터 정해진 기간 안에 종전 주택을 처분해야 한다는 조건이 붙습니다. 기한을 넘기면 1주택 세율로 냈던 취득세와 중과 세율의 차액에 가산세까지 추징됩니다. 잔금일과 매도 계약일을 달력에 함께 적어두고, 처분이 지연될 것 같으면 미리 지자체 세무과에 확인하세요.
구입 이후 매년 내는 세금은 재산세·종부세 계산기, 나중에 팔 때의 양도세는 양도소득세 계산기에서 미리 가늠할 수 있습니다.