20일 만에 뒤집힌 종부세, ‘비거주 1주택 공제 9억’은 얼마짜리 증세였나

발표 20일 만의 유턴, 무슨 일이 있었나

정부는 8월 3일 세제개편안에서 종부세를 ‘실거주 중심’으로 재편하겠다고 발표했습니다. 실거주 1주택자의 기본공제는 12억에서 14억으로 올리는 대신, 살지 않는 집 한 채를 가진 비거주 1주택자의 공제는 12억에서 9억으로 낮추는 내용이 핵심이었습니다. 그런데 8월 23일 고위당정협의회에서 여당이 이 조항의 재검토를 공식 요구했고, 구윤철 부총리도 이튿날 “과감하게 전환하겠다”고 답하면서 발표 20일 만에 개편안의 한 축이 흔들리게 됐습니다.

왜 비거주 1주택이 뇌관이 됐나

비거주 1주택자는 흔히 생각하는 투기꾼이 아닌 경우가 많습니다. 직장 때문에 다른 지역에 전세로 살면서 집을 세놓은 사람, 자녀 교육이나 부모 돌봄으로 이사한 사람이 여기에 들어갑니다. 문제는 이들이 세금을 줄이는 가장 확실한 방법이 세입자를 내보내고 본인이 들어가 사는 것이라는 점입니다. 주택임대차보호법은 임대인의 실거주를 계약갱신 거절 사유로 인정하기 때문에, 이 조항이 그대로 시행되면 전월세 매물이 줄고 임차인이 밀려나는 부작용이 생길 수 있다는 우려가 여당 안에서도 나왔습니다.

머니셈 계산: 공제 9억, 12억, 14억의 차이는 얼마인가

논의 중인 시나리오는 세 갈래입니다. 원안대로 9억, 현행대로 12억으로 되돌리기, 실거주와 같은 14억으로 통일하기. 비거주 1주택자의 종부세가 시가 구간별로 어떻게 달라지는지 직접 계산했습니다.

공시가격은 시가의 69%(2026년 공동주택 현실화율)로 가정했습니다. 현행은 공정시장가액비율 60%, 나머지 세 시나리오는 개편안의 80%를 적용해 연간 종부세 본세만 계산했습니다. 재산세 중복분 차감과 농어촌특별세(20%)는 제외했고, 세부담 상한과 세액공제도 반영하지 않은 추정치입니다. 실제 세액은 개인별 조건에 따라 달라집니다.

차이는 시가 20억 구간에서 가장 극적입니다. 현행 연 54만원이 원안대로면 209만원으로 약 3.9배가 되고, 12억으로 되돌려도 공정시장가액비율 인상 때문에 72만원으로 오릅니다. 시가 15억은 원안에서만 과세 대상(연 54만원)이 되고, 12억 환원이나 14억 통일이면 지금처럼 종부세가 없습니다.

‘공제만 되돌리면 원상복구’는 사실이 아니다

재검토 보도가 나오자 “비거주 증세가 백지화됐다”는 반응이 많았지만, 표를 보면 그렇지 않습니다. 개편안에는 공제 조정과 별개로 공정시장가액비율을 60%에서 80%로 올리는 내용이 들어 있고, 이는 법 개정 없이 시행령으로 가능합니다. 공제를 14억으로 통일해도 시가 30억 비거주 1주택자의 종부세는 305만원에서 315만원으로 오히려 소폭 늘어납니다. 즉 공제 숫자가 어디로 정해지든, 공시가격이 높은 집일수록 증세 방향 자체는 유지됩니다. 세부담 상한이 150%에서 200%로 올라가는 것도 인상 속도를 키우는 요인입니다.

세입자에게 번지는 청구서

비거주 1주택자가 늘어난 세금을 버티지 못하면 선택지는 둘입니다. 세입자를 내보내고 들어가 살거나, 세금을 임대료에 얹는 것입니다. 시가 20억 주택의 원안 기준 증가분 연 155만원이 월세로 전가되면 월 약 13만원, 시가 30억의 증가분 연 391만원이면 월 약 33만원의 인상 압력이 됩니다. 물론 월세는 시장 수급이 정하므로 전액 전가되지는 않지만, 전월세 매물이 줄어드는 국면과 겹치면 임차인이 협상에서 불리해집니다. 재검토의 명분이 ‘집주인 감세’가 아니라 ‘임차인 보호’인 이유입니다.

지금 확인해야 할 것

첫째, 내 집의 보유세 총액입니다. 종부세는 재산세와 함께 움직이므로 보유세 계산기로 합산 부담을 확인하고, 재산세만 따로 보려면 재산세 계산기를 쓰세요. 둘째, 실거주 요건과 매도 시점입니다. 장기보유특별공제도 거주 중심으로 바뀌는 만큼 매도를 고민한다면 양도소득세 계산기로 시점별 세액을 비교해야 합니다. 셋째, 세입자라면 갱신 시 인상 한도입니다. 임대료 인상률 계산기로 5% 상한을 확인하고, 갈아타기를 검토한다면 주택 취득세 계산기로 총비용을 잡아보세요.

앞으로의 일정과 관전 포인트

정부는 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일까지 개편안을 국회에 제출합니다. 시간이 촉박해 원안을 내고 국회 심의에서 고치는 경로가 유력하다는 보도가 나옵니다. 관전 포인트는 두 가지입니다. 비거주 1주택 공제가 12억 환원이냐 14억 통일이냐, 그리고 육아·돌봄·직장 사유를 실거주로 인정하는 예외 범위가 얼마나 넓어지느냐입니다. 예외가 시행령 사안인 만큼, 법 통과 이후에도 내 세금이 달라질 여지가 남아 있습니다.