종합부동산세 계산기

종부세 과세 구조

종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 개인별 주택 공시가격 합산에서 기본공제(일반 9억원, 1세대 1주택 12억원)를 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구하고, 0.5~2.7% 누진세율(2주택 이하 기본세율)을 적용합니다. 여기에 농어촌특별세 20%가 가산되어 12월에 고지됩니다.

이 계산기의 한계

실제 종부세는 재산세 중복분 공제, 세부담상한, 1주택 고령자·장기보유 세액공제(합산 최대 80%)가 추가로 적용되어 이 결과보다 줄어드는 경우가 많습니다. 3주택 이상 고액 보유자는 중과세율(최대 5%)이 적용될 수 있습니다. 2026년 기준 참고용 간이 계산이며, 정확한 세액은 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 확인하세요.

공시가격별 종부세 (기본세율·농특세 포함)

재산세 중복분 공제와 고령자·장기보유 공제를 반영하기 전 금액이라 실제 고지액은 이보다 적습니다. 공시 20억원 1주택이 같은 가격의 2주택 합산보다 170만원 넘게 싼 이유는 기본공제 차이(12억 vs 9억)와 세율 구간 때문입니다. 공시가격은 시세의 70% 안팎이므로, 공시 15억원이면 시세로는 20억원대 집입니다.

1주택자 공제는 최대 80%

1세대 1주택자는 산출세액에서 나이와 보유기간에 따라 세액공제를 받습니다. 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%. 보유 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%. 둘을 합쳐 최대 80%까지 깎입니다. 70세에 15년 보유했다면 위 표의 20억원 1주택 331만원이 66만원이 됩니다. 종부세가 무겁다는 인식과 달리 오래 산 고령 1주택자의 실제 부담은 크지 않은 이유입니다.

이 공제는 단독명의일 때 적용됩니다. 부부 공동명의는 각자 9억원씩 18억원 공제를 받는 대신 고령자·장기보유 공제가 없습니다. 공동명의자는 매년 9월에 1주택자 특례 (12억 공제 + 세액공제)를 신청해 둘 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다. 공시가격이 18억원 이하면 공동명의가, 그 이상이고 나이·보유기간이 길면 단독명의 특례가 유리한 경우가 많습니다.

세부담 상한과 납부

전년도에 낸 재산세와 종부세 합계의 150%를 넘는 부분은 부과되지 않습니다. 공시가격이 급등한 해에 세금이 폭증하는 것을 막는 장치입니다. 고지서는 12월 1일 전후에 나오고 12월 15일까지 납부합니다. 250만원을 넘으면 6개월 안에 나눠 내는 분납이 가능하고, 1세대 1주택 고령자는 집을 팔거나 상속할 때까지 납부를 미루는 유예 제도도 있습니다.

재산세는 재산세 계산기에서 따로 계산할 수 있고, 팔 때의 세금은 양도소득세 계산기, 자녀에게 미리 넘기는 경우는 증여세 계산기와 비교해보세요.