5% 상한이 적용되는 경우
주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 사용한 갱신 계약에서는 임대료(보증금과 월세 각각)를 5%까지만 올릴 수 있습니다. 지자체가 조례로 더 낮은 상한을 정할 수도 있습니다. 반면 신규 계약이나 합의에 의한 재계약(갱신요구권 미사용)에는 상한이 없어 시세대로 정할 수 있습니다. 등록임대주택(민간임대)은 계약 유형과 무관하게 항상 5% 상한이 적용됩니다.
보증금을 월세로 돌리면서 올리는 경우
갱신하면서 전세를 반전세로 바꾸는 경우, 먼저 5% 인상 상한을 적용한 뒤 법정 전월세전환율(기준금리 + 2%p)로 환산해야 합니다. 예를 들어 보증금 3억 전세를 갱신하며 보증금 1억 + 월세로 바꾼다면, 최대 3억 1,500만원 기준으로 차액 2억 1,500만원을 전환율로 나눈 금액까지만 월세로 받을 수 있습니다. 전월세 전환 계산기에서 확인할 수 있습니다.
계산 예시
| 기존 계약 | 5% 상한 적용 | 최대 인상액 |
|---|---|---|
| 전세 3억원 | 3억 1,500만원 | 1,500만원 |
| 보증금 5,000만원 + 월세 100만원 | 5,250만원 + 105만원 | 250만원 + 월 5만원 |
| 전세 3억 → 보증금 1억 + 월세 (전환율 4.5%) | 차액 2억 1,500만원 × 4.5% ÷ 12 | 월세 최대 약 80만 6천원 |
세 번째 줄이 가장 자주 틀리는 계산입니다. 전세를 반전세로 바꾸면서 “시세대로” 월세 100만원을 요구하는 경우가 많은데, 갱신요구권을 쓴 계약이라면 80만원대가 법정 한도입니다. 전환율은 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 값이라 금리에 따라 달라지니 계약 시점의 수치를 확인하세요.
갱신요구권, 쓸 수 있는 조건
- 시기 — 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 알려야 합니다. 2개월 전을 넘기면 묵시적 갱신이 되어 조건이 그대로 연장되지만, 갱신요구권을 쓴 것으로는 보지 않습니다.
- 횟수 — 1회, 2년입니다. 한 번 쓰면 다음 갱신에는 상한이 없습니다.
- 거절 사유 — 집주인 본인이나 직계가족이 실거주하는 경우, 2기 이상 월세 연체, 무단 전대, 재건축 등 법정 사유가 있어야 거절할 수 있습니다. 실거주를 이유로 거절한 뒤 2년 안에 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 있습니다.
- 증거 — 문자·카톡·내용증명으로 “계약갱신요구권을 행사한다”는 문구를 남기세요. 구두 합의는 나중에 신규 계약으로 둔갑하기 쉽습니다.
5%를 넘겨 올렸다면
상한을 초과한 인상분은 무효이고, 이미 냈다면 돌려받을 수 있습니다. 임대차분쟁조정위원회(법률구조공단·LH·부동산원)에 조정을 신청하면 소송 없이 처리되는 경우가 많습니다. 집주인이 “신규 계약서를 쓰자”고 하는 경우 갱신요구권 회피 목적일 수 있으니, 갱신 의사를 먼저 서면으로 밝힌 뒤 응하세요.
반전세 전환 금액은 전월세 전환 계산기, 보증금 안전성은 전세가율 계산기, 월세 세액공제는 월세 세액공제 계산기에서 확인하세요.