LTV란?
LTV(주택담보대출비율)는 담보 가치 대비 대출 가능 비율입니다. 은행은 보통 KB시세나 감정가를 기준으로 하며, 비규제지역 무주택자는 70%, 생애최초 구입자는 80%까지 가능합니다. 규제지역(투기과열지구 등)은 50% 수준으로 낮아지고, 다주택자는 규제지역에서 주담대가 제한될 수 있습니다.
방공제와 MCI·MCG
은행은 경매 시 최우선변제되는 소액임차보증금(서울 5,500만원)만큼을 한도에서 미리 차감하는데 이것이 방공제입니다. 모기지신용보험(MCI)이나 보증(MCG)에 가입하면 방공제 없이 한도를 다 받을 수 있어 실무에서 널리 쓰입니다. 결국 실제 대출 가능액은 LTV 한도와 DSR(소득 기준) 한도 중 작은 쪽입니다.
LTV 한도를 다 못 받는 흔한 이유
“70%면 7억짜리 집에 4억 9천”이라고 계산했다가 창구에서 금액이 줄어드는 일이 잦습니다. 대부분 아래 넷 중 하나입니다.
- 기준이 시세라서 — 은행은 매매가가 아니라 KB시세(또는 감정가)를 기준으로 잡습니다. 시세보다 비싸게 산 경우 그 차액은 전부 자기 자금이어야 합니다.
- 방공제 — 지역별 소액임차보증금(서울 5,500만원 등)을 한도에서 미리 뺍니다. MCI·MCG에 가입하면 되살릴 수 있지만, 이미 다른 대출에 보험을 썼다면 가입이 제한될 수 있습니다.
- 선순위·임차인 — 기존 근저당이나 전세를 낀 집이면 그 금액만큼 한도가 줄어듭니다.
- DSR — LTV를 다 채워도 소득이 못 받쳐주면 승인되지 않습니다. 실제로 요즘 한도를 결정하는 쪽은 대부분 DSR입니다.
필요한 현금은 대출 외에도 있습니다
7억원짜리 집을 LTV 70%로 4억 9천만원 빌려 산다고 할 때, 부족한 2억 1천만원만 있으면 되는 게 아닙니다. 취득세(조정대상지역 여부와 주택 수에 따라 1~12%), 중개보수, 법무사 등기 비용, 인지세, 국민주택채권 할인료가 추가로 듭니다. 7억원짜리 1주택(85㎡ 이하)의 취득세는 지방교육세를 포함해 약 1,283만원이고, 중개보수 상한 0.4%(280만원)와 법무사 비용까지 더하면 1,600만원을 넘습니다. 이사비와 기본 인테리어를 감안하면 2,000만원 이상을 대출 밖의 현금으로 따로 잡아두어야 합니다.
금액별 취득세는 취득세 계산기, 중개보수는 부동산 중개수수료 계산기로 미리 확인하세요. 소득 기준 한도는 DSR 계산기, 확정 후 월 상환액은 대출 이자 계산기에서 이어서 계산할 수 있습니다.