건폐율과 용적률의 의미
건폐율은 대지면적 대비 건축면적(1층 바닥 면적)의 비율로, 땅을 얼마나 넓게 덮을 수 있는지를 정합니다. 용적률은 대지면적 대비 지상층 연면적의 비율로, 얼마나 높게(많이) 지을 수 있는지를 정합니다. 지하층과 부속 주차장 면적은 용적률 산정에서 제외됩니다.
용도지역별 한도 (국토계획법 기준)
제1종일반주거지역은 건폐율 60%·용적률 200% 이하, 제2종일반주거는 60%·250%, 제3종일반주거는 50%·300%, 일반상업지역은 80%·1,300% 이하 범위에서 지자체 조례로 정합니다. 내 땅의 용도지역은 토지이음(토지이용계획확인원)에서 무료로 확인할 수 있으며, 재건축·재개발 사업성 판단의 핵심이 기존 용적률과 법정 상한의 차이입니다.
대지 300㎡에 지을 수 있는 건물
| 용도지역 | 건폐율 / 용적률 상한 | 건축면적 (1층 바닥) | 지상 연면적 | 대략 층수 |
|---|---|---|---|---|
| 제1종 일반주거 | 60% / 200% | 180㎡ | 600㎡ | 3~4층 |
| 제2종 일반주거 | 60% / 250% | 180㎡ | 750㎡ | 4~5층 |
| 제3종 일반주거 | 50% / 300% | 150㎡ | 900㎡ | 6층 |
| 일반상업 | 80% / 1,300% | 240㎡ | 3,900㎡ | 16층 이상 |
같은 300㎡ 땅인데 2종 주거에서는 750㎡, 상업지역에서는 3,900㎡를 지을 수 있습니다. 땅값이 용도지역에 따라 몇 배씩 차이 나는 이유가 이 숫자입니다. 층수는 연면적 ÷ 건축면적이지만, 실제로는 건폐율을 다 채우지 않고 좁고 높게 짓거나, 일조권 사선제한·높이 제한에 걸려 법정 용적률을 못 채우는 경우가 많습니다.
용적률에 안 들어가는 면적
- 지하층 — 지하 주차장, 지하 창고, 지하 상가 모두 제외. 그래서 지하를 깊게 파면 용적률 소모 없이 면적을 늘릴 수 있습니다.
- 지상 부속 주차장 — 필로티 주차장처럼 주차 전용 공간은 제외됩니다. 1층을 주차장으로 띄운 빌라가 많은 이유입니다.
- 발코니 — 외벽에서 1.5m까지는 바닥면적에서 빠집니다. 분양 평면의 “서비스 면적”입니다.
- 옥탑·다락 — 일정 높이 이하의 다락, 건축면적 1/8 이하 옥탑은 제외.
반대로 건폐율에는 처마·차양이 1m를 넘으면 들어가고, 필로티도 벽이 없어도 건축면적에 포함됩니다.
재건축 사업성을 읽는 법
1980년대 아파트 단지의 기존 용적률이 150%이고 3종 주거지역(상한 300%)이라면, 150%p의 여유가 있습니다. 이 여유분으로 일반분양 세대를 지어 공사비를 충당하므로 조합원 분담금이 적습니다. 반대로 이미 250%로 지어진 단지는 50%p밖에 없어 분담금이 커지고, 용적률 상향(종상향)이나 공공기여를 통한 인센티브 없이는 사업이 어렵습니다.
내 아파트의 현재 용적률은 건축물대장(정부24 무료 열람)에, 땅의 용도지역과 법정 상한은 토지이음에 나옵니다. 이 둘의 차이가 재건축 아파트 가격에 이미 반영된 “기대”의 실체입니다. 면적 단위 환산은 평수 변환 계산기, 새 아파트 취득 시 세금은 취득세 계산기에서 확인하세요.