전용 84㎡가 왜 34평형인가요?
계산상 84㎡는 약 25.4평인데 분양가 표에는 34평형으로 적혀 있습니다. 전용면적(우리 집 내부)과 공급면적(전용 + 계단·복도 등 주거공용면적)이 다르기 때문입니다. 평형은 관례상 공급면적 기준이라 전용 59㎡는 25평형, 전용 84㎡는 33~35평형으로 불립니다. 실제 체감 크기를 비교할 때는 반드시 전용면적끼리 비교해야 합니다.
법정 단위는 제곱미터
2007년부터 법정 계량 단위가 제곱미터(㎡)로 통일되어 계약서·등기부·분양공고에는 ㎡만 쓰입니다. 1평은 3.3058㎡이므로, 암산할 때는 ㎡ × 0.3025 = 평, 또는 간단히 ㎡ ÷ 3.3으로 계산하면 됩니다.
주요 평형 대조표
아파트에서 실제로 쓰이는 전용면적과, 그에 대응하는 평형 표기입니다. 공급면적은 전용률 75%를 가정한 값입니다.
| 전용면적 | 전용 평수 | 흔히 부르는 평형 | 주 거주 형태 |
|---|---|---|---|
| 39㎡ | 11.8평 | 17평형 | 1인·신혼 소형 |
| 49㎡ | 14.8평 | 21평형 | 방 2개 |
| 59㎡ | 17.8평 | 24~25평형 | 방 3개 소형 |
| 74㎡ | 22.4평 | 30~32평형 | 3~4인 |
| 84㎡ | 25.4평 | 33~34평형 | 국민평형 |
| 114㎡ | 34.5평 | 45~46평형 | 대형 |
85㎡가 기준선인 이유
전용 85㎡(25.7평) 이하가 주택법상 국민주택 규모입니다. 숫자 하나가 세금과 청약을 가릅니다.
- 취득세 — 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다. 7억원짜리 집이면 140만원입니다.
- 청약 — 공공분양은 85㎡ 이하만 공급하고, 민영주택도 가점제·추첨제 비율이 85㎡를 기준으로 갈립니다.
- 임대차 — 각종 주택 관련 지원과 세제 혜택의 면적 요건이 대부분 85㎡를 씁니다.
그래서 분양 평면에 84㎡가 유독 많습니다. 85를 넘지 않는 선에서 가장 크게 뽑은 숫자인 셈입니다. 수도권 외 읍·면 지역은 100㎡까지를 국민주택 규모로 봅니다.
발코니 확장과 서비스 면적
같은 전용 84㎡인데 집이 더 넓어 보이는 경우가 있습니다. 발코니는 전용면적에 포함되지 않는 서비스 면적이기 때문입니다. 확장형 평면은 발코니를 터서 실사용 면적이 10~20㎡ 늘어나지만 등기부상 전용면적은 그대로 84㎡입니다. 분양 광고의 “실사용 110㎡” 같은 표현이 여기서 나옵니다.
집을 비교할 때는 세 가지를 구분해서 보세요. 전용면적(계약·세금 기준), 공급면적(분양가 기준, 평형 표기의 근거), 계약면적(공급면적 + 지하주차장 등 기타공용면적). 분양가를 평당 얼마로 비교할 때 한쪽은 공급, 다른 쪽은 계약 기준이면 수치가 어긋납니다.
이 면적의 집을 살 때 드는 세금은 취득세 계산기, 매년 내는 보유세는 재산세 계산기, 대출 한도는 LTV 계산기와 DSR 계산기에서 이어서 확인하세요.