가점 3요소
민영주택 가점제는 무주택 기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점)의 합계 84점 만점입니다. 무주택 기간은 만 30세부터(그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터) 계산하고, 주택을 소유한 적이 있다면 처분 후 무주택이 된 날부터 다시 셉니다. 부양가족은 본인을 제외한 배우자, 미혼 자녀, 3년 이상 같은 주민등록등본에 있는 직계존속입니다.
내 점수로 어디까지 가능할까
인기 지역 국민평형(84제곱미터)의 당첨선은 통상 60점 후반대, 서울 주요 단지는 70점을 넘기도 합니다. 4인 가족(부양 3명 20점) 기준 만점이 69점이므로, 60점대 후반 이상은 5인 이상 가족 영역입니다. 가점이 낮다면 추첨제 물량(85제곱미터 초과 또는 규제 완화 지역)과 특별공급(신혼·생애최초·다자녀)을 함께 노리는 것이 현실적입니다.
가점 계산 예시
| 항목 | 조건 | 점수 |
|---|---|---|
| 무주택 기간 | 만 30세부터 8년 | 18점 |
| 부양가족 | 배우자 + 자녀 2명 | 20점 |
| 청약통장 | 가입 10년 | 12점 |
| 합계 | 50점 |
무주택 기간은 1년 미만 2점에서 시작해 1년마다 2점씩, 15년 이상이면 32점입니다. 부양가족은 0명 5점에서 1명당 5점씩 더해 6명 이상 35점. 통장은 6개월 미만 1점부터 1년마다 1점씩, 15년 이상 17점입니다. 위 가족이 5년 뒤 다시 넣으면 무주택 +10점, 통장 +5점으로 65점이 됩니다. 가점은 기다리면 오르는 구조라 인기 단지는 결국 나이와 가족 수의 싸움입니다.
부양가족에서 자주 틀리는 것
- 부모 — 입주자모집공고일 기준 3년 이상 계속 같은 등본에 있어야 합니다. 잠깐 전입했다 빠지면 기간이 끊깁니다. 부모가 주택을 소유하고 있으면 제외됩니다.
- 자녀 — 미혼이어야 하고, 만 30세 이상이면 1년 이상 같은 등본에 있어야 합니다.
- 배우자 — 등본이 분리돼 있어도 포함됩니다. 배우자와 따로 사는 직계존속은 배우자 등본에 3년 이상 있으면 인정됩니다.
- 무주택 기간의 소유 이력 — 배우자가 과거에 집을 가졌던 기간도 빠집니다. 혼인 전 배우자의 소유 이력도 봅니다.
가점을 잘못 계산해 당첨된 뒤 부적격으로 판정되면 당첨이 취소되고 일정 기간 청약이 제한됩니다. 애매한 항목은 공고문의 가점 산정 기준표를 그대로 따라 다시 세어보세요.
가점이 낮다면
특별공급은 가점이 아니라 자격으로 겨룹니다. 신혼부부(혼인 7년 이내), 생애최초(세대원 전원 무주택 이력·소득 요건), 다자녀(2명 이상), 노부모 부양, 신생아 특별공급 등이 있고, 일반공급과 별도로 한 번 더 기회가 됩니다. 소득 기준이 있으니 연봉 실수령액 계산기로 세전 월평균 소득을 먼저 확인하세요.
당첨 뒤가 더 중요합니다. 계약금 10~20%는 당첨 후 한 달 안에 현금으로 내야 하고, 중도금 대출은 DSR에서 빠지지만 입주 시 잔금 대출로 바뀌면서 소득 심사를 받습니다. 분양가 기준 가능 한도는 LTV 계산기와 DSR 계산기로, 입주 시 낼 세금은 취득세 계산기로 미리 확인해두세요.