전월세 전환 계산기

전월세전환율이란?

보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 예를 들어 전환율 4.5%에서 보증금 1억원을 월세로 돌리면 연 450만원, 월 37만 5천원이 됩니다. 주택임대차보호법상 계약 기간 중이나 갱신 시 전환율 상한은 기준금리 + 2%p와 10% 중 낮은 값입니다. 신규 계약에는 법정 상한이 강제되지 않아 시장 전환율(통상 5~6%)이 적용되는 경우가 많습니다.

전세와 월세, 뭐가 유리할까?

전세대출 금리와 전월세전환율을 비교하면 됩니다. 전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 유리합니다. 예를 들어 전세대출 금리가 4%이고 전환율이 5.5%라면 대출을 받아 전세로 사는 쪽이 주거비가 적게 듭니다.

반전세로 바꿀 때 실제 계산

전세 보증금 4억원짜리 집을 보증금 1억원 + 월세로 돌린다고 해봅시다. 전환 대상 금액은 3억원이고, 여기에 전환율을 곱해 12로 나눕니다.

전환율 1%p가 월 25만원, 연 300만원입니다. 집주인이 제시한 월세를 역산해 전환율이 몇 %인지부터 확인하면 협상의 출발점이 생깁니다. 역산은 월세 × 12 ÷ 전환 보증금 × 100입니다.

법정 상한이 걸리는 경우와 아닌 경우

전환율 상한(기준금리 + 2%p와 10% 중 낮은 값)은 기존 계약을 유지하면서 보증금을 월세로 돌릴 때 적용됩니다. 계약갱신청구권을 쓴 갱신도 여기에 들어갑니다. 반면 새로 맺는 계약에는 강제되지 않아 시장 전환율이 그대로 쓰입니다.

그래서 같은 집, 같은 조건인데 갱신이냐 신규냐에 따라 월세가 달라집니다. 집주인이 “계약을 새로 쓰자”고 제안한다면 상한 규정에서 벗어나려는 의도일 수 있으니, 갱신으로 처리할 수 있는지 먼저 확인하세요. 갱신 시 보증금·차임 인상 폭은 5%로 제한됩니다(임대료 인상률 계산기).

월세가 유리해지는 조건

판단 기준은 하나입니다. 전세대출 금리 vs 전월세전환율. 전세대출 금리가 4%인데 전환율이 5.5%라면, 3억원을 빌리는 데 드는 이자는 연 1,200만원이고 같은 금액을 월세로 돌리면 1,650만원이므로 전세가 450만원 쌉니다.

다만 전세대출을 못 받거나 한도가 모자라면 이 비교는 성립하지 않습니다. 또 보증금이 클수록 떼일 위험도 커지므로, 전세가율이 높은 매물이라면 보증금을 줄이고 월세를 늘리는 쪽이 안전할 수 있습니다. 보증금 회수 위험은 전세가율 계산기로, 보증보험료는 전세보증보험 계산기로, 월세 세액공제는 월세 세액공제 계산기로 확인하세요.