일시적 2주택 3년이 2년으로, 10월 1일부터. 하루 늦게 팔면 세금이 얼마나 달라지나

무엇이 바뀌었나

정부는 9월 29일 국무회의에서 소득세법·종합부동산세법 시행령 개정안을 의결하고 10월 1일 공포·시행했습니다. 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안의 후속 조치입니다. 핵심은 하나입니다. 조정대상지역에 집이 있는 사람이 조정대상지역 안의 다른 집을 새로 사서 일시적으로 2주택이 됐을 때, 종전 주택을 처분해야 하는 기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다.

이 기한 안에 팔면 종전 주택은 1세대 1주택으로 인정됩니다. 양도소득세에서는 양도가액 12억원 이하 비과세와 최대 80%의 장기보유특별공제, 종합부동산세에서는 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제가 그 내용입니다. 기한을 넘기면 이 모든 것이 한꺼번에 빠집니다.

함께 시행된 내용으로, 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 다주택자 양도세 중과 배제는 2027년 말까지만 적용됩니다. 다만 임대사업자가 실제로 사는 집을 팔 때의 1세대 1주택 특례는 입법예고 의견을 반영해 현행대로 유지됐습니다.

누구부터 적용되나

적용 기준은 두 날짜의 조합입니다. 새집을 8월 4일 이후에 취득했고, 종전 주택을 10월 1일 이후에 양도하는 경우부터 2년이 적용됩니다. 8월 3일까지 새집을 취득했거나, 매매계약을 맺고 계약금까지 지급했다면 종전 규정인 3년이 그대로입니다.

그래서 지금 가장 먼저 확인할 것은 새집 계약서의 계약금 입금일입니다. 8월 3일 이전이면 3년, 8월 4일 이후면 2년입니다. 8월 4일에 새집을 샀다면 종전 주택 처분 기한은 2028년 8월 3일입니다. 처분이란 등기 이전이 아니라 양도일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날) 기준이므로, 기한 마지막 달에 계약만 해두고 잔금을 넘기면 늦습니다.

조정대상지역이 아닌 곳의 집을 사거나 팔 때는 이 규정이 아닙니다. 비조정지역 간 이동은 원래 3년이 유지됩니다. 어느 쪽에 걸리는지는 새집과 종전 주택 각각의 취득 당시 조정대상지역 지정 여부로 판단합니다.

하루 차이의 값: 특례를 지켰을 때와 놓쳤을 때

종전 주택을 10년 보유·거주했다고 가정하고, 기한 안에 팔아 1주택 특례를 받은 경우와 기한을 넘겨 일반 과세된 경우의 양도세를 비교했습니다. 금액은 지방소득세를 포함한 값입니다.

기한 내 매도: 1세대 1주택 비과세(12억 이하), 12억 초과분에 장기보유특별공제 80%(보유 40% + 거주 40%). 기한 초과: 기본세율 6~45%, 장기보유특별공제 20%(보유 2% × 10년), 다주택 중과는 현행 한시 유예를 전제로 미적용. 필요경비는 기본공제 250만원만 반영한 단순 계산입니다.

6억에 산 집을 12억에 파는 가장 흔한 갈아타기 사례에서 차이가 1억 8천만원입니다. 특례를 지키면 양도가 12억 이하라 세금이 아예 없고, 놓치면 차익 6억 전체가 과세 대상이 되면서 35% 구간까지 올라갑니다. 양도가가 15억, 20억으로 커지면 특례를 지켜도 12억 초과분에 세금이 조금 붙지만, 놓쳤을 때와의 차이는 2억에서 3억으로 더 벌어집니다.

종합부동산세도 같은 방향입니다. 공시가격 합산 15억원인 두 집을 기한 안에 정리하면 1주택 특례(공제 12억)로 연 108만원 수준이지만, 기한을 넘겨 2주택으로 과세되면 공제가 9억으로 줄어 약 230만원이 됩니다. 매년 반복되는 금액이라 처분이 늦어지는 햇수만큼 쌓입니다.

‘1년 줄었을 뿐’이 아닌 이유

3년에서 2년이면 3분의 1이 줄어든 것이지만, 체감은 그보다 큽니다. 갈아타기의 실제 일정을 놓고 보면 그렇습니다. 새집 계약부터 잔금까지 통상 2~3개월, 이사와 정리에 1~2개월이 들어가고, 그다음에야 종전 주택을 내놓습니다. 매수자를 찾아 계약하고 잔금을 받기까지 다시 3~6개월입니다. 순조로워도 처분까지 1년 가까이 쓰고 시작하는 셈이라, 3년 기한에서는 2년의 여유가 있었지만 2년 기한에서는 1년 남짓입니다.

거래가 뜸한 시기에는 이 1년이 빠듯합니다. 서울 아파트 매매 거래량은 규제 강화 이후 월 3,000~4,000건대로, 활황기의 절반 이하입니다. 호가를 고수하다 기한에 몰리면 그때는 시세보다 낮춰서라도 팔아야 하고, 그 할인 폭이 수천만 원이면 세금을 아끼려다 집값에서 잃는 구조가 됩니다. 반대로 기한을 넘기고 세금을 내는 쪽이 나은 경우도 있어서, 두 금액을 나란히 놓고 봐야 합니다.

지금 확인해야 할 세 가지

첫째, 내 기한입니다. 새집 계약금 입금일이 8월 3일 이전인지 이후인지, 종전 주택과 새집이 각각 조정대상지역인지를 보고 2년인지 3년인지 확정하세요. 둘째, 놓쳤을 때의 세금입니다. 위 표는 예시이므로 내 취득가·양도가·보유기간을 양도소득세 계산기에 넣어 특례 적용과 미적용을 각각 계산해보세요. 그 차이가 가격을 얼마나 낮춰서라도 기한 안에 팔아야 하는지의 기준이 됩니다. 셋째, 보유 중 비용입니다. 두 집을 들고 있는 동안의 종부세는 종부세 계산기로, 새집 대출이 있다면 두 집의 대출을 합친 상환 여력은 DSR 계산기로 확인해야 합니다.

새집을 아직 사지 않았다면 순서를 바꾸는 선택지도 있습니다. 종전 주택을 먼저 팔고 새집을 사면 일시적 2주택 자체가 생기지 않습니다. 그 사이 거주할 곳의 비용은 전월세 전환 계산기로, 새집 취득세는 취득세 계산기로 미리 잡아두면 두 경로의 총비용을 비교할 수 있습니다.

앞으로의 관전 포인트

이번 시행령은 8·3 세제개편안 중 법 개정 없이 시행령으로 가능한 부분입니다. 종부세를 주택 수 대신 가액 기준으로 바꾸고, 2027~2028년 다주택자 양도세 중과를 단계적으로 되살리는 큰 틀은 국회 심의가 남아 있어 연말 본회의 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 일시적 2주택 2년 규정은 이미 시행 중이라 그와 무관하게 적용됩니다.

지켜볼 것은 두 가지입니다. 하나는 2년 기한에 몰린 매물이 2027년 하반기부터 시장에 나오는지, 그때 가격이 어떻게 움직이는지입니다. 다른 하나는 조정대상지역 지정이 바뀌는 경우입니다. 지정이 해제되면 그 뒤에 사는 집부터 3년이 적용되므로, 지역별로 기한이 다른 매물이 섞이게 됩니다. 어느 쪽이든 날짜 하나가 세금 1억 넘게 가르는 구조라, 계약서의 날짜를 달력에 적어두는 것이 이 글에서 가져갈 한 가지입니다.