전세의 월세화, 전환율 1%p가 내 주거비를 얼마나 바꾸는가

전세 매물이 사라지고 있다

국토교통부 자료를 인용한 보도에 따르면 2026년 6월 서울 아파트 평균 월세는 159만원으로 2021년보다 34만원 올라 역대 최고치를 기록했습니다. 같은 기간 서울 아파트 평균 전세보증금은 5억 3,000만원에서 6억 2,000만원으로 올랐습니다. 매물 자체도 줄었습니다. 아실 집계 기준 서울 아파트 전세 매물은 1월 1일 2만 3,060건에서 6월 10일 1만 8,947건으로 17.9% 감소했습니다.

그 결과 임대차 거래의 무게중심이 옮겨갔습니다. 2026년 1~4월 누계 기준 서울의 월세 거래 비중은 70.0%였고, 전국 1~5월 누적 월세 비중도 68.6%로 전년 동기 61%에서 크게 올랐습니다. 세입자가 월세를 선호해서가 아니라 고를 수 있는 전세가 없어서 생긴 결과라는 점이 이번 국면의 특징입니다.

전환율이라는 한 줄의 계산식

전세와 월세를 잇는 다리는 전월세 전환율 하나입니다. 식은 단순합니다. 월세 × 12개월을 (전세보증금 − 월세보증금)으로 나눈 값이 전환율입니다. 뒤집으면 전세를 월세로 바꿀 때 월세가 얼마가 되는지 바로 나옵니다.

주택임대차보호법상 전환율 상한은 기준금리에 법정 가산율을 더해 산정되며 2026년 기준 연 4.5%입니다. 문제는 이 상한이 기존 계약을 전환할 때만 적용된다는 점입니다. 새로 계약을 맺는 경우에는 당사자 합의가 우선이라 상한 밖 숫자가 통용됩니다. 실제 시장 전환율은 한국부동산원 기준 전국 주택이 2024년 12월 6.2%에서 2025년 12월 6.6%로 올랐고, 서울 아파트는 4~5% 수준으로 파악됩니다.

전환율 1%p가 만드는 월 40만원의 차이

서울 아파트 평균 전세보증금 6억 2,000만원을 기준으로 잡고, 월세로 전환할 때 보증금을 1억원으로 낮춘다고 가정했습니다. 전환 대상 금액은 5억 2,000만원이 됩니다. 여기에 전환율을 차례로 적용하면 이렇게 됩니다.

가정: 전세보증금 6억 2,000만원 중 전세대출 4억원(연 4.7%), 자기자금 2억 2,000만원. 자기자금의 기회비용은 세후 연 2.5%로 계산했습니다. 월세 전환 시 보증금 1억원, 대출 없음. ‘월 주거비 합계’는 월세에 보증금 기회비용을 더한 값이고, 전세 유지 시 합계는 월 202.5만원입니다. 관리비, 이사비, 중개보수는 제외했습니다.

전환율이 4.5%에서 6.6%로 2.1%p 오르는 동안 월세는 195만원에서 286만원으로 91만원 뛰었습니다. 1%p당 약 43만원입니다. 전세보증금 규모가 5억원대에 이르면 소수점 단위의 요율이 연 500만원 이상을 좌우한다는 뜻입니다.

그런데 전세대출 금리도 6%를 넘었다

월세만 비싸진 게 아닙니다. 5대 은행의 6개월 변동형 전세대출 금리는 연 3.33~6.03%로 상단이 6%를 넘어섰습니다. 코픽스가 하락 국면일 때도 은행 가산금리가 올라 6월 말 전세대출 금리와 기준금리의 격차는 1.57%p까지 벌어졌습니다. 2022년 12월 이후 3년 6개월 만의 최고치입니다. 전세대출 잔액이 7개월 연속 줄어든 배경이 여기에 있습니다.

그렇다면 전세를 유지하는 쪽도 이자 부담이 커지므로, 어느 전환율까지는 월세가 오히려 합리적인 선택이 됩니다. 그 손익분기 전환율을 전세대출 금리별로 계산했습니다.

같은 가정입니다. 전세대출 4억원, 자기자금 2억 2,000만원(세후 기회비용 연 2.5%), 월세 전환 시 보증금 1억원. 손익분기 전환율은 두 선택의 월 부담이 같아지는 지점이고, 실제 시장 전환율이 이 값보다 높으면 월세가 더 비쌉니다.

결론이 갈립니다. 전세대출 금리가 상단인 6.03%라면 손익분기점이 5.22%까지 올라가므로, 전환율 4~5%인 서울 아파트에서는 월세가 오히려 싸거나 비슷합니다. 반면 금리 혜택을 받는 세입자(3.33%)의 손익분기점은 3.14%여서 어떤 전환율을 만나도 월세가 불리합니다. 전국 주택 평균 전환율 6.6%가 적용되는 비아파트 시장이라면 모든 구간에서 월세가 비쌉니다. “월세가 무조건 손해”라는 통념은 내가 받을 수 있는 전세대출 금리에 따라 뒤집힌다는 것이 계산의 결론입니다.

평균 월세 159만원은 순수 월세가 아니다

여기서 보도된 숫자 하나를 검증해 보겠습니다. 서울 아파트 평균 월세 159만원은 위 표의 어떤 칸과도 맞지 않습니다. 평균 전세보증금 6억 2,000만원에 전환율 5%를 적용해 159만원이 나오려면 월세보증금이 약 2억 4,000만원이어야 합니다. 계산해 보면 (6.2억 − 2.4억) × 5% ÷ 12 = 158만원입니다.

즉 ‘평균 월세 159만원’은 보증금 2억원대를 깔고 앉은 반전세 계약이 다수 섞인 평균값입니다. 목돈이 부족해 보증금 1억원 이하로 들어가는 세입자가 실제로 마주하는 월세는 이보다 훨씬 높습니다. 통계상 평균이 체감과 다른 이유가 여기에 있고, 그래서 평균값이 아니라 내 보증금을 넣은 계산이 필요합니다.

세입자가 지금 확인해야 할 네 가지 숫자

첫째, 내 계약에 적용될 전환율입니다. 집주인이 제시한 월세를 전월세 전환 계산기에 넣어 역산하면 몇 %를 물리는지 바로 나옵니다. 갱신 계약이라면 4.5% 초과분은 무효이므로 인하를 요구할 수 있고, 분쟁 시 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 갱신 시 인상 상한은 임대료 인상률 계산기로 확인하세요.

둘째, 전세를 유지할 때의 실제 이자입니다. 전세대출 이자 계산기로 월 이자를 뽑아 월세와 같은 자리에 놓고 비교해야 위 표와 같은 판단이 가능합니다. 한도는 소득이 정하므로 DSR 계산기도 함께 돌려보는 게 좋습니다.

셋째, 보증금 안전성입니다. 전세가율이 높으면 회수 위험이 커지므로 전세가율 계산기로 80% 선을 확인하고, 전세보증보험료 계산기로 보증 비용까지 주거비에 포함해 계산하세요. 넷째, 매매와의 비교입니다. 월세로 나가는 돈이 대출 원리금에 가까워졌다면 전세 vs 매매 계산기로 연간 주거비를 견줘볼 시점입니다.

앞으로의 관전 포인트

두 갈래를 지켜봐야 합니다. 하나는 8월 27일 금융통화위원회입니다. 시장 전망은 동결과 0.25%p 인상으로 팽팽히 갈려 있고, 기준금리가 오르면 법정 전환율 상한도 함께 올라 갱신 계약의 방어선이 약해집니다. 다른 하나는 세제입니다. 2026년 세제개편안이 보유에서 거주로, 주택 수에서 가액으로 축을 옮기면서 ‘비거주’로 분류될 전세 물량이 더 줄 수 있다는 전망이 나옵니다.

전세 매물 감소와 전세대출 금리 상승, 실거주 중심 세제가 같은 방향으로 겹쳐 있어 월세화 흐름 자체가 단기에 되돌아갈 가능성은 낮아 보입니다. 그렇다면 세입자가 통제할 수 있는 변수는 하나뿐입니다. 제시받은 전환율이 시장 평균 대비 어디쯤인지 숫자로 아는 것입니다.