깡통전세가 생기는 구조
전세가율이 높다는 것은 집값과 보증금의 차이가 작다는 뜻입니다. 집값이 하락해 매매가가 보증금 아래로 내려가면, 집을 팔거나 경매에 넘겨도 보증금을 전부 돌려주지 못하는 깡통전세가 됩니다. 특히 시세 확인이 어려운 신축 빌라는 애초에 부풀려진 시세로 전세가율이 낮아 보이게 계약되는 사기 유형이 많으므로, 국토부 실거래가와 주변 매매 사례로 시세를 직접 검증해야 합니다.
계약 전 체크리스트
등기부등본에서 근저당·가압류 등 선순위 채권을 확인하고, (선순위 채권 + 내 보증금)이 시세의 70%를 넘으면 위험 신호입니다. HUG 전세보증보험은 보증금이 공시가격의 126% 이내여야 가입할 수 있으므로, 가입 가능 여부 자체가 안전성 판단 기준이 됩니다. 계약 후에는 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 확보하세요.
전세가율별 위험 수준 (매매가 5억 기준)
| 보증금 | 전세가율 | 집값이 이만큼 떨어지면 깡통 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 3억원 | 60% | −40% | 안전 |
| 3억 5,000만원 | 70% | −30% | 보통 |
| 4억원 | 80% | −20% | 주의 |
| 4억 5,000만원 | 90% | −10% | 위험 |
경매로 넘어가면 낙찰가는 보통 시세의 70~80%이고, 거기서 경매 비용과 선순위 채권이 먼저 빠집니다. 그래서 집값이 그대로여도 전세가율 80%부터는 보증금 전액 회수를 장담할 수 없습니다. 선순위 근저당이 있다면 그 금액을 보증금에 더해서 다시 계산해야 합니다. 근저당 1억원이 있는 집에 보증금 3억원이면 실질 전세가율은 60%가 아니라 80%입니다.
시세를 믿지 말고 확인하세요
전세가율 계산의 분모인 “집값”이 틀리면 전부 틀립니다. 아파트는 국토부 실거래가와 KB시세로 확인이 되지만, 빌라·오피스텔은 시세 자체가 조작되기 쉽습니다. 신축 빌라 전세 사기의 대부분이 분양가를 시세인 양 제시해 전세가율을 낮아 보이게 만드는 수법입니다.
- 같은 건물·인근 건물의 매매 실거래가를 찾으세요. 전세 실거래가만 많고 매매가 없으면 의심 신호입니다.
- 공시가격 × 1.26이 HUG 보증 기준 집값입니다. 이 값보다 보증금이 크면 보증보험 가입이 안 되고, 그 자체가 위험 판정입니다.
- 집주인이 법인이거나 최근에 소유권이 바뀌었다면 등기부의 변동 이력을 확인하세요.
계약 당일 할 일 세 가지
- 잔금 직전에 등기부등본을 다시 뗍니다. 계약일 이후 새 근저당이 설정될 수 있습니다. 잔금일 당일 발급본으로 확인하세요.
- 전입신고 + 확정일자를 당일에 합니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생깁니다. 하루 늦으면 그 사이 설정된 근저당에 밀립니다. 특약으로 “잔금일 다음 날까지 임대인은 근저당 등 권리 설정을 하지 않는다”를 넣으세요.
- 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 확인합니다. 가입 조건을 못 맞추는 집은 그 이유가 곧 위험 요인입니다.
보증보험료는 전세보증보험료 계산기, 보증금 일부를 월세로 돌릴 때의 비용은 전월세 전환 계산기, 소액임차인 최우선변제 대상인지는 최우선변제금 계산기에서 확인하세요.