깡통전세가 생기는 구조
전세가율이 높다는 것은 집값과 보증금의 차이가 작다는 뜻입니다. 집값이 하락해 매매가가 보증금 아래로 내려가면, 집을 팔거나 경매에 넘겨도 보증금을 전부 돌려주지 못하는 깡통전세가 됩니다. 특히 시세 확인이 어려운 신축 빌라는 애초에 부풀려진 시세로 전세가율이 낮아 보이게 계약되는 사기 유형이 많으므로, 국토부 실거래가와 주변 매매 사례로 시세를 직접 검증해야 합니다.
계약 전 체크리스트
등기부등본에서 근저당·가압류 등 선순위 채권을 확인하고, (선순위 채권 + 내 보증금)이 시세의 70%를 넘으면 위험 신호입니다. HUG 전세보증보험은 보증금이 공시가격의 126% 이내여야 가입할 수 있으므로, 가입 가능 여부 자체가 안전성 판단 기준이 됩니다. 계약 후에는 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 확보하세요.