비용으로만 보면 이렇게 비교합니다
매매의 연간 비용은 대출이자 + 자기자본 기회비용 + 보유세·수선비이고, 전세의 연간 비용은 전세대출 이자 + 보증금에 묶인 돈의 기회비용입니다. 전세가율이 높을수록(전세가 매매가에 가까울수록) 두 비용의 차이가 줄어 매매가 상대적으로 유리해집니다.
실제 결정은 시세 전망이 좌우합니다
이 계산기는 집값 변동을 뺀 순수 비용 비교입니다. 집값이 연 2%만 올라도 9억원 주택 기준 연 1,800만원의 자본이득이 생겨 비용 차이를 압도하고, 반대로 하락하면 매매의 손실이 커집니다. 비용 비교는 "시세가 제자리일 때 어느 쪽이 손해인가"를 보는 기준선으로 활용하고, 여기에 본인의 시장 전망과 거주 안정성 가치를 더해 판단하세요.
숫자로 따져보면 (9억 아파트, 전세가율 60%)
매매가 9억원, 전세가 5억 4천만원인 집을 자기자본 3억원으로 들어간다고 가정합니다.
- 매매 — 대출 6억원에 금리 4.5%면 이자만 연 2,700만원입니다. 여기에 자기자본 3억원의 기회비용(연 3% 가정) 900만원, 재산세와 수선비 약 300만원을 더하면 연 3,900만원입니다.
- 전세 — 보증금 5억 4천만원 중 2억 4천만원을 전세대출(금리 4%)로 빌리면 이자 960만원, 자기자본 3억원의 기회비용 900만원으로 연 1,860만원입니다.
연 2,000만원 차이로 전세가 쌉니다. 그런데 집값이 연 2.3%(2,070만원)만 올라도 이 차이가 사라집니다. 즉 이 조건에서 매매의 손익분기점은 연 2.3% 상승입니다. 계산기가 알려주는 건 “집값이 몇 % 올라야 본전인가”이고, 그 확률을 판단하는 건 사는 사람의 몫입니다.
비용표에 안 잡히는 것들
- 매매 진입·청산 비용 — 취득세와 중개보수로 사는 데만 매매가의 1.5~4%, 팔 때 또 중개보수와 양도세가 듭니다. 2~3년 안에 되팔 계획이라면 이 왕복 비용이 연간 비용 차이를 뒤집습니다.
- 전세의 위험 — 보증금을 떼일 가능성과 2년마다 이사할 가능성입니다. 전세가율이 높을수록 깡통전세 위험이 커지므로 전세가율 계산기와 전세보증보험료 계산기를 함께 보세요.
- 원금 상환분 — 주담대 월 상환액 중 원금은 비용이 아니라 저축입니다. 강제 저축 효과를 비용으로 착각하면 매매가 실제보다 비싸 보입니다.
- 거주 안정 — 2년마다 재계약 협상을 하지 않아도 되는 가치는 금액으로 환산되지 않지만 분명히 존재합니다.
이럴 때는 전세, 이럴 때는 매매
전세가 맞는 경우: 3년 안에 이사·이직 가능성이 있는 경우, 전세대출 금리가 주담대보다 1%p 이상 낮은 경우, DSR 한도상 무리한 대출을 끌어야 하는 경우.
매매가 맞는 경우: 10년 이상 거주할 집인 경우, 전세가율이 70%를 넘어 추가 부담이 적은 경우, 보유 기간 중 1세대 1주택 양도세 비과세 요건(2년 보유·거주)을 채울 수 있는 경우. 내 소득으로 가능한 한도부터 확인하려면 DSR 계산기, 월 상환액은 대출 이자 계산기가 출발점입니다.