‘시가 20억 컷오프’, 강남은 멈추고 중랑구가 2.25% 오른 이유

8월 서울 집값이 위아래로 갈라졌다

한국부동산원 8월 셋째 주(17일 기준) 통계에서 서울 아파트 매매가격지수는 80주째 올랐지만, 내용은 예전과 달랐습니다. 서초구가 0.09%, 강남구가 0.05% 떨어져 2주 연속 하락한 반면 성북구·강북구(0.37%), 도봉구(0.36%), 노원구(0.35%)는 상승폭이 커졌습니다. KB부동산이 8월 23일 내놓은 월간 통계는 격차가 더 선명합니다. 8월 10일 기준 서울 아파트값은 전월 대비 1.14% 올랐고, 그중 중랑구가 2.25%로 두 달 연속 서울 1위였습니다. 성북구 2.08%, 노원구 1.95%, 강서구 1.86%가 뒤를 이었습니다.

같은 기간 5분위(상위 20%) 아파트 평균은 2월 34억 7,000만원을 정점으로 조금씩 내려오고 있고, 3분위(상위 40~60%) 아파트는 4월 12억 2,000만원으로 상승폭이 커졌습니다. 서울 아파트 시장이 하나로 움직이지 않고 가격대별로 반대 방향으로 가고 있다는 뜻입니다. 이 분기점을 만든 제도가 8월 3일 발표된 세제개편안입니다.

개편안의 구조: 공제는 올리고 곱하는 비율도 올린다

종합부동산세는 (공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율로 과세표준을 구하고 여기에 누진세율을 곱합니다. 8·3 개편안은 이 식의 두 항을 동시에 건드립니다. 첫째, 실거주 1세대 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올립니다. 공시가격 14억원은 시가로 약 20억원 수준이어서, 정부는 “거주용 1주택은 시가 20억까지 종부세 대상에서 빠진다”고 설명했습니다.

둘째, 주택분 공정시장가액비율을 현행 60%에서 2027년 70%, 2028년 80%로 단계 인상합니다. 공제를 늘려주면서 곱하는 비율을 키우는 구조이니, 결과는 집값 구간에 따라 갈릴 수밖에 없습니다. 여기에 과세 기준 자체가 주택 수에서 주택가액과 실거주 여부로 옮겨갑니다. 2028년부터는 보유 주택 수와 무관하게 가액 기준 동일 세율표를 적용하고, 기본공제는 실거주 1주택 14억, 비거주 1주택 9억, 다주택 4억으로 벌어집니다.

직접 계산: 감세와 증세가 갈리는 지점은 시가 28억

개편안이 “감세안”인지 “증세안”인지를 놓고 해석이 엇갈립니다. 그래서 시가 구간별로 종부세를 직접 계산했습니다. 실거주 1세대 1주택 단독명의를 가정하고, 현행(공제 12억·공정비율 60%)과 개편 완료 시점(공제 14억·공정비율 80%)을 나란히 놓았습니다.

가정: 공시가격은 시가의 70%, 1세대 1주택 단독명의, 농어촌특별세 20% 포함, 현행 세율표 유지. 재산세 중복분 공제와 고령자·장기보유 세액공제는 적용하지 않은 산출세액 기준이라 실제 고지액은 이보다 낮습니다. 재산세는 별도입니다.

표를 보면 방향이 분명합니다. 시가 20억 집은 종부세가 72만원에서 0원이 되고, 25억은 37만원 줄어듭니다. 그런데 30억부터는 오히려 늘고, 45억 집은 348만원, 50억 집은 468만원이 더 나옵니다. 1만원 단위로 좁혀보면 손익분기점은 시가 28억 5,000만원 안팎입니다. 공제 2억원 증가로 얻는 이익이 공정시장가액비율 20%포인트 인상으로 늘어나는 세액에 딱 잡아먹히는 지점입니다.

‘감세안’과 ‘증세안’은 둘 다 맞는 말이었다

보도된 사례 숫자들도 이 계산과 일치합니다. 시가 20억 이하 장기 실거주 1주택자는 부담이 사실상 사라지고, 공시가격 26억 8,100만원인 대치동 은마아파트 84㎡는 실거주 1주택 기준 보유세가 올해 1,003만원에서 내년 1,234만원으로 23% 늘어난다고 보도됐습니다. 시가로 환산하면 약 38억원이니, 손익분기점 28억을 훌쩍 넘는 구간이라 증세가 나오는 게 당연합니다.

참고로 우리 계산에서 공시가격 26억 8,000만원 구간의 현행 종부세는 778만원이 나오는데, 보도된 507만원보다 큽니다. 차이는 재산세 중복분 공제와 장기보유·고령자 세액공제 때문입니다. 절대 금액은 개인 사정에 따라 달라지지만, 위 표가 보여주는 컷오프 위치와 증감 방향은 이 공제들과 무관하게 유지됩니다. 결국 “서민 감세다”와 “똘똘한 한 채 증세다”는 서로 다른 가격 구간을 보고 하는 말입니다.

더 큰 변수는 ‘거주하는지’다

개편안에서 금액이 가장 크게 튀는 항목은 가격이 아니라 거주 여부입니다. 같은 집을 놓고 실거주 1주택(공제 14억)과 비거주 1주택(정부안 공제 9억)의 2028년 종부세를 비교했습니다.

2028년(공정시장가액비율 80%) 기준, 비거주 공제 9억원은 정부 원안입니다. 당정 협의에서 비거주 공제를 12억 또는 14억으로 되돌리는 방안이 논의되고 있어 확정치가 아닙니다. 나머지 가정은 위 표와 같습니다.

시가 20억 집만 봐도 실거주는 0원, 비거주는 264만원입니다. 공제 5억원 차이가 세율 구간 진입을 바꾸기 때문에 격차가 저가 구간에서 오히려 배수로 크게 벌어집니다. 전세를 놓고 다른 집에 사는 1주택자에게는 이 항목이 가격보다 훨씬 중요한 변수입니다.

그래서 돈이 어디로 갔나

투자자 입장에서 계산은 간단합니다. 컷오프 아래 구간은 세제개편으로 늘어나는 보유세가 0원이고, 8·13 대책 이후에도 대출 규제가 상대적으로 덜 걸립니다. KB의 8월 지역별 상승률을 그 지역 대표 시세에 곱하면 한 달 평가차익이 나옵니다.

상승률은 KB부동산 2026년 8월 월간 통계(8월 10일 기준, 전월 대비)입니다. 시세는 각 지역 중형 아파트를 가정한 예시 금액으로 실제 개별 단지 가격과 다릅니다. 종부세 증가 0원은 위 첫 표의 계산 결과입니다.

중랑구 8억 아파트는 한 달에 1,800만원이 올랐고 세제개편으로 늘어나는 종부세는 없습니다. 반대로 시가 45억 강남권 아파트는 최근 두 주 값이 내렸는데 종부세는 348만원 늘어날 예정입니다. 정책이 의도했든 아니든, 세부담 곡선이 만든 계단이 자금 흐름의 방향을 정하고 있습니다. 다만 저가 구간의 상승은 대출 규제 회피 수요와 풍선효과가 겹친 결과이므로, 세제 하나만으로 설명하기는 어렵습니다.

지금 확인해야 할 네 가지 숫자

첫째, 내 집 공시가격이 14억 위인지 아래인지입니다. 이 한 줄이 종부세 대상 여부를 가릅니다. 부동산공시가격 알리미에서 확인하고 재산세 계산기로 올해 보유세를 먼저 잡아보세요. 둘째, 매도를 고민한다면 세후 금액입니다. 양도세 장기보유특별공제가 거주 기준으로 이원화되고 2028년 양도분부터 적용되니 부동산 양도소득세 계산기로 지금 팔 때와 나중에 팔 때를 비교할 필요가 있습니다.

셋째, 갈아타기라면 취득 비용 전액입니다. 주택 취득세 계산기와 부동산 중개보수 계산기로 취득세·중개보수를 더해야 실제 필요 자금이 나옵니다. 넷째, 대출 여력입니다. 8·13 대책으로 DSR 소득산정이 보수적으로 바뀌어 성과급이 많은 해의 소득으로는 한도가 안 나올 수 있습니다. DSR 계산기로 한도를 확인하고 대출 이자 계산기로 월 상환액을 계산해보세요. 전세를 놓고 있다면 전월세 전환 계산기로 비거주 판정 시 늘어나는 세금과 임대 수익을 비교해볼 만합니다.

관전 포인트

개편안은 아직 정부안입니다. 8월 27일 차관회의와 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전 정기국회에 제출되고, 국회를 통과해야 확정됩니다. 가장 큰 변수는 비거주 1주택 공제 9억원입니다. 이를 12억이나 14억으로 되돌리는 방안이 당정에서 논의되고 있어, 위 두 번째 표의 배율은 국회 단계에서 크게 줄어들 수 있습니다.

또 하나는 공정시장가액비율입니다. 이 비율은 법이 아니라 시행령으로 정해져 국회를 거치지 않고도 바뀝니다. 60%에서 80%로 가는 일정이 유지된다면, 공시가격이 오르지 않아도 세액은 자동으로 늘어납니다. 컷오프가 어디에 놓이는지가 다음 1년 서울 자금 흐름의 방향을 계속 정할 겁니다.