최우선변제금 계산기

최우선변제란?

집이 경매에 넘어가면 근저당 등 담보물권이 임차인보다 선순위인 경우가 많습니다. 다만 보증금이 지역별 기준 이하인 소액임차인은 순위와 무관하게 일정 금액을 가장 먼저 돌려받습니다. 2023년 2월 21일 이후 기준으로 서울은 보증금 1억 6,500만원 이하일 때 최대 5,500만원까지 최우선변제됩니다.

기준 시점이 핵심입니다

적용되는 기준표는 내 계약일이 아니라 등기부상 최선순위 담보물권(근저당)이 설정된 날이 기준입니다. 오래된 근저당이 있는 집이라면 과거의 낮은 기준이 적용되어 보호 금액이 줄어들 수 있으니 등기부등본에서 근저당 설정일을 꼭 확인하세요. 또한 경매 개시 전에 전입신고와 점유(대항요건)를 갖추고, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 받을 수 있습니다.

지역별 기준 (2023년 2월 21일 이후 근저당 기준)

보증금이 기준을 1원이라도 넘으면 소액임차인이 아니라 한 푼도 최우선 변제를 못 받습니다. 서울에서 보증금 1억 7,000만원이면 1억 6,500만원 임차인이 받는 5,500 만원조차 없습니다. 보증금이 기준 근처라면 500만원을 낮추고 월세로 돌리는 것이 보증금 전체를 지키는 방법일 수 있습니다.

한도가 더 깎이는 경우

• 주택가액의 2분의 1 — 최우선변제 총액은 낙찰가(경매 비용 제외)의 절반을 넘을 수 없습니다. 다가구주택에 소액임차인이 여럿이면 이 절반을 나눠 갖습니다. 세입자 10가구가 각 5,500만원을 기대해도 낙찰가 6억원이면 3억원을 나눠 가구당 3,000만원입니다.
• 옛 근저당 — 2016년에 설정된 근저당이 있다면 서울 기준은 보증금 1억원 이하·한도 3,400만원입니다. 등기부등본 을구에서 가장 오래된 근저당의 접수일을 보세요.
• 전입 시점 — 경매개시결정 등기 전에 전입신고와 실제 거주가 돼 있어야 합니다. 확정일자는 최우선변제에는 필요 없지만, 그 이상의 금액을 순위대로 받으려면 필요합니다.

최우선변제 그 다음

최우선변제는 보증금 중 일부를 순위와 무관하게 먼저 받는 제도이고, 나머지는 확정일자 순위대로 배당됩니다. 서울에서 보증금 1억 5,000만원이면 5,500 만원은 먼저 받고 9,500만원은 근저당과 날짜 순서로 다툽니다. 근저당이 내 확정일자보다 앞서면 그 채권이 다 변제된 뒤 남는 돈에서만 받습니다.

그래서 보증금이 기준을 넘는 임차인에게는 이 제도가 아무 보호가 되지 않고, 전세보증보험이 사실상 유일한 안전장치입니다. 계약 전 위험도는 전세가율 계산기로, 보증금 일부를 월세로 돌리는 비용은 전월세 전환 계산기로 확인하세요.