월세 받으면 무조건 과세일까?
부부합산 1주택자는 기준시가 12억원 이하 주택의 월세가 비과세입니다. 2주택부터는 월세가 과세 대상이고, 3주택 이상은 보증금에 대해서도 간주임대료(보증금 합계 3억 초과분의 60% × 정기예금이자율)가 수입에 더해집니다. 연 수입 2,000만원 이하면 14% 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.
등록 임대사업자의 혜택
지자체와 세무서에 임대사업자로 등록하면 분리과세 시 필요경비율이 50% → 60%, 기본공제가 200만원 → 400만원으로 늘어납니다. 예를 들어 연 월세 수입 1,200만원이면 미등록 시 세금 약 61만원, 등록 시 약 12만원으로 차이가 큽니다. 다만 등록하면 임대료 5% 상한, 임대 의무기간(10년) 같은 의무도 따르니 장기 임대 계획이 있을 때 유리합니다.
월세 수입별 세금 (분리과세 14% 기준)
| 연 월세 수입 | 미등록 | 등록 임대사업자 |
|---|---|---|
| 1,200만원 (월 100만) | 약 61만 6천원 | 약 12만 3천원 |
| 1,800만원 (월 150만) | 약 107만 8천원 | 약 49만 3천원 |
지방소득세를 포함한 금액입니다. 미등록은 수입의 50%를 경비로 빼고 200만원을 공제한 뒤 14%(지방세 포함 15.4%), 등록은 60% 경비에 400만원 공제입니다. 단 400만원·200만원 기본공제는 임대소득 외 종합소득이 2,000만원 이하일 때만 적용됩니다. 직장인이 월세를 받으면 대개 이 공제가 빠져 세금이 표보다 늘어납니다.
2,000만원을 넘으면 계산이 달라집니다
연 임대수입이 2,000만원을 넘으면 분리과세를 선택할 수 없고 다른 소득과 합산해 종합과세됩니다. 연봉 6,000만원 직장인이 월세 200만원(연 2,400 만원)을 받으면, 경비를 뺀 임대소득이 근로소득 위에 얹혀 24% 구간 세율이 적용됩니다. 월세를 월 166만원 아래로 맞춰 분리과세를 유지하는 것과, 넘겨서 종합과세되는 것의 세후 차이를 비교해볼 필요가 있습니다.
2,000만원 이하라도 종합과세가 더 유리한 경우가 있습니다. 다른 소득이 거의 없어 세율 구간이 6%라면 14% 분리과세보다 합산이 쌉니다. 둘 중 유리한 쪽을 신고 때 선택할 수 있습니다.
세금 외에 따라오는 것
- 건강보험 — 임대소득이 생기면 피부양자 자격을 잃을 수 있습니다. 사업자등록을 한 경우 소득이 1원이라도 있으면 탈락이고, 미등록이면 연 400만원 초과 시 탈락입니다. 보험료가 세금보다 큰 경우가 흔합니다.
- 사업자등록 — 주택임대소득이 있으면 세무서 사업자등록은 의무입니다 (지자체 임대사업자 등록과는 별개). 안 하면 수입금액의 0.2% 가산세입니다.
- 간주임대료 — 3주택 이상이면 보증금에도 세금이 붙습니다. 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 정기예금이자율을 곱한 금액이 수입에 더해집니다. 소형주택(40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하)은 주택 수에서 빠집니다.
피부양자 유지 가능 여부는 피부양자 자격 계산기, 종합과세 시 세금은 종합소득세 계산기, 임대 수익률 자체는 임대수익률 계산기에서 확인하세요.