수익률은 실투자금 기준으로 보세요
임대수익률은 연 순수익 ÷ 실투자금(매매가 - 보증금 - 대출금)으로 계산해야 실제 내 돈이 얼마나 일하는지 보입니다. 대출을 활용하면 수익률이 올라가지만 (레버리지 효과) 금리가 오르면 순수익이 급격히 줄어드는 양날의 검입니다. 대출금리가 표면 수익률보다 높다면 대출을 쓸수록 손해입니다.
계산에서 빠지기 쉬운 비용
공실(연 1개월 공실이면 수입 8% 감소), 중개수수료, 수선비, 재산세, 그리고 임대소득세를 감안하면 체감 수익률은 계산보다 1~2%p 낮아지는 것이 보통입니다. 취득 시 취득세(주택 1~12%, 오피스텔 4.6%)도 초기 투자금에 포함해 계산하면 더 보수적인 판단을 할 수 있습니다. 이 계산기는 세전 기준입니다.
3억 오피스텔, 보증금 1,000만원에 월세 100만원이면
| 조건 | 연 순수익 | 수익률 |
|---|---|---|
| 대출 없음 (실투자 2억 9,000만원) | 1,200만원 | 4.14% |
| 대출 1억 5,000만원 · 4.5% (실투자 1억 4,000만원) | 525만원 | 3.75% |
| 대출 1억 5,000만원 · 6.0% | 300만원 | 2.14% |
| 대출 4.5% + 연 1개월 공실 | 425만원 | 3.04% |
이 예시에서는 대출을 써도 수익률이 오르지 않습니다. 대출 금리 4.5%가 총수익률 4.14%보다 높기 때문입니다. 레버리지는 총수익률이 대출금리보다 높을 때만 수익률을 끌어올리고, 반대면 쓸수록 손해입니다. 금리가 6%로 오르면 수익률이 반 토막 나고, 여기에 공실 한 달이 겹치면 1%대로 내려갑니다. 보증금 1,000만원이 들어온 돈이 아니라 돌려줄 돈이라는 점도 잊기 쉽습니다.
세금까지 넣으면
- 취득세 — 오피스텔은 주택이 아니라 4.6%(지방교육세·농특세 포함)입니다. 3억원이면 1,380만원이 초기 투자금에 더해져 수익률 분모가 커집니다.
- 임대소득세 — 월세 1,200만원은 2,000만원 이하 분리과세 대상. 다른 소득이 있으면 기본공제 없이 (1,200만 × 50%) × 15.4% = 약 92만원입니다.
- 재산세 — 주거용으로 쓰이면 주택분, 업무용이면 건축물분으로 과세됩니다. 주거용 오피스텔은 주택 수에도 들어가 다른 주택의 취득세·양도세에 영향을 줍니다.
- 건강보험 — 임대소득이 생기면 피부양자에서 빠질 수 있습니다. 월 20만~ 30만원의 보험료가 수익률 1~2%p에 해당합니다.
수익률 비교의 기준점
세후 3%대 임대수익률이 나왔다면, 같은 돈을 예금(세후 2%대)이나 배당주·채권(세후 3~4%)에 넣었을 때와 비교해야 합니다. 임대는 공실·수선·임차인 관리라는 노동이 들어가고 팔 때 시간이 걸리는(유동성이 낮은) 자산이라, 금융자산보다 최소 1~2%p는 높아야수고에 대한 보상이 됩니다. 시세 차익을 기대하는 투자라면 임대수익률이 아니라 양도세까지 넣은 총수익으로 봐야 합니다. 월세 세금은 임대소득세 계산기, 중개보수는 중개수수료 계산기에서 확인하세요.